Depuis quelques années, les taux des emprunts immobiliers ne cessaient de baisser. Bon, ok, en même temps, l’immobilier était de plus en plus cher et c’était parfois difficile d’acheter sa résidence principale.

Cependant les prix d’achat ont eux aussi baissé un peu, mais les pontes de la finance constatent une remontée des taux d’intérêt depuis décembre 2016. C’est donc LE moment pour se pencher sérieusement sur la question et de chercher à emprunter au meilleur taux.

Quels sont les taux d’emprunt actuels ?

Quand nous avons fait construire, il y a 15 ans, nous avions eu un crédit immobilier avec un taux effectif global de 5.24 % !!! Au secours ! Cependant, quand mes propres parents ont fait construire il y a 40 ans, le taux d’intérêt était de 20%, ça remet les choses en place.

Aujourd’hui, selon sa durée, le taux d’intérêt pour un crédit immobilier varie entre 1,50% et 1,90% (source : le baromètre du Site www.meilleurtaux.com).

Comment est-ce que la durée du prêt joue sur votre taux ?

Pour commencer plus le prêt va être long, plus le taux va être élevé.

Comme vous payez des intérêts tous les ans, c’est long plus ça coûte cher. C’est un peu le principe de la double peine. Cependant, une durée plus longue c’est une mensualité moins importante et ça, c’est votre budget quotidien va vous en remercier.

Comment sont calculés les intérêts de votre emprunt ?

Si vous regardez de plus près un échéancier de prêt, il y a plusieurs colonnes :

• La date d’échéance : le jour de prélèvement de la mensualité
• Le montant de l’échéance : c’est le montant prélevé sur votre compte
• le capital amorti
• la part d’intérêt
• le capital restant du : c’est le montant du prêt qu’il vous reste à rembourser après le prélèvement de votre échéance

Pourquoi distinguer le remboursement du capital du remboursement des intérêts ? Parce que plus vous avancez dans votre remboursement de prêt, plus le capital à rembourser baisse. Donc les intérêts sur ce capital baissent aussi. Mais comme on garde une mensualité constante, la part du remboursement capital augmente.

Au début du remboursement d’un emprunt, la part “intérêts” est plus importante, car vous avez tout votre capital à rembourser. C’est pour cela qu’on dit que les premières années, on paye surtout les intérêts du prêt.

Taux fixe, taux révisable ? Capé ? Masqué ? C’est quoi le meilleur taux alors ?

Quand vous allez voir votre banquier pour savoir comment acheter la maison de vos rêves, il va obligatoirement glisser dans la conversation le crédit à taux fixe et le crédit à taux révisable, souvent capé (et non, jamais masqué, c’était pour voir si vous suiviez…).

Le crédit à taux fixe : quelque soit le taux d’inflation, la situation économique, les taux légaux, le taux auquel vous empruntez ne changera jamais. Sur 10 ans, cela peut varier fortement, alors imaginez sur 25. Le hic : on ne peut pas prédire une hausse ou une baisse continuelle sur le long terme, donc impossible de savoir si vous faites une “bonne affaire” pour dans 25 ans.

Le crédit à taux variable ou révisable  : contrairement au crédit à taux fixe, son taux peut varier selon la situation économique et les taux de référence. Vous pourriez donc très bien souscrire aujourd’hui un crédit à 1.50% et vous retrouver dans 15 ans avec un crédit à 7%. Ou bien l’inverse… pour limiter les dégâts, le taux variable est souvent capé : on limite sa hausse. Si un emprunt révisable avec un taux de 1.5% est capé à 2 points, cela veut dire qu’il n’ira jamais au dessus de 3.5% de taux d’intérêt. Ouf.

Quelques conseils

Faire appel à un courtier ?

Oui c’est vrai, recourir à un courtier risque de vous coûter une petite enveloppe (qui sera souvent intégrée dans le total de vôtre prêt). Cependant, comme le courtier apporte un certain volume d’affaires aux banques avec lesquelles il travaille, il peut avoir des conditions plus intéressantes que celles que vous auriez eu seul en tant que particulier. Mais allez tout de même voir votre banque habituelle pour avoir une offre, rien ne vous empêche de la négocier avant de signer.

Avec ou sans apport personnel ?

Vous aurez des conditions de prêt plus avantageuses si vous financez par vos économies une partie de votre achat. L’établissement prêteur est rassuré sur vos capacités d’épargne et sur votre engagement personnel.

Bon à savoir : pour constituer votre apport, en plus de vos économies vous pouvez compter sur votre Plan Epargne Entreprise si vous en possédez un, mais aussi aux prêts annexes comme le Prêt à Taux Zéro, Prêt Action Logement, les prêts octroyés par la CAF…

Un compte bancaire sain

Vous pouvez être sûr que vos comptes vont être épluchés ! Apprenez donc dès aujourd’hui à moduler vos dépenses en respectant votre budget, de façon à ne pas être obligé de reprendre dans votre épargne avant la fin du mois.

Lorsque nous avons fait racheter notre emprunt immobilier, je me souviens avoir reçu un appel de notre nouvel établissement de crédit. “Vous avez fait un virement de 1 500€ au mois d’octobre, c”était pour quoi ?” Hallucination… la chargé de clientèle a été rassurée d’apprendre que c’était pour acheter une voiture, payée comptant. Au rendez-vous suivant, j’ai jeté un coup d’oeil sur nos relevés de compte en sa possession. Elle avait surligné un certain nombre de lignes… quand je vous dis que votre compte est passé à la loupe !

Si votre compte bancaire prouve que vous savez gérer votre budget, vous rassurez votre banquier sur votre capacité à rembourser votre emprunt.

C’est même la première étape quand vous voulez acheter un bien : commencez par regarder votre budget et évaluez votre capacité d’endettement. Si votre loyer actuel est plus faible que la mensualité que vous pensez rembourser, épargnez le surplus pour vous “endetter virtuellement” à hauteur de cette mensualité. Il doit tout de même vous rester de la marge pour épargner et prévoir des dépenses imprévues et loisirs !

Si vous avez du mal à évaluer votre budget, votre capacité d’endettement (la fameuse limite des 33% n’est pas toujours la meilleure), je peux vous aider à y voir plus clair en réalisant votre budget sur-mesure.