Cet article invité a été écrit par Nicolas du blog Efficacité Familiale . Sur son blog, il présente des méthodes pour optimiser différents aspects de votre organisation familiale.
« Dès que tu peux, achète ta résidence principale ». Combien d’entre nous ont reçu ce conseil de nos parents ? Encourager quelqu’un à prendre un crédit de 20 ans est certes un bon moyen pour le forcer à épargner. Mais acheter sa résidence familiale n’est pas forcément le meilleur choix à faire, notamment dans la période 25-40 ans au cours de laquelle on construit sa famille et son patrimoine. Voilà pourquoi.
Les frais d’entrée imposent une durée de détention minimum
Un achat immobilier se caractérise par des frais d’entrée importants : 8% de frais de notaire (en moyenne) pour un achat dans l’ancien auquel s’ajoutent des frais financiers si vous avez recours à un emprunt et des frais d’agence si vous ne passez pas en direct avec le vendeur. L’ensemble de représente peu ou prou 10% du prix que vous perdez immédiatement à l’achat de votre résidence. L’achat dans le neuf est encore plus pénalisant car si ses frais de notaire se limitent à 2-3%, sa valeur d’achat sera généralement supérieure de 20% du celle du marché.
Afin d’amortir ces frais d’entrée, il est nécessaire de le détenir pendant une durée suffisante qui dépend de l’évolution du marché. Dans la décennie dorée de 1998-2008, le prix de l’immobilier progressait en moyenne de 10% l’an ce qui permettait de prendre peu de risque sur une opération d’achat-revente à court/moyen terme. Ce phénomène a permis de générer un énorme effet de richesse grâce à l’effet de levier du crédit (pour ceux qui ont su en profiter). Mais les prix de l’immobilier stagnent depuis maintenant 8 ans et dans certaines villes, ces prix ont lourdement chuté.
L’autre facteur principal qui dimensionne la durée minimum de détention est l’emprunt immobilier qui a servi à financer le bien car les premières années de remboursement sont consommées pour l’essentiel par les frais d’intérêt au dépend du capital restant dû.
Une simulation pour illustrer tout ça
En 2011, vous avez acheté un bien sur Paris à 300.000€ en le finançant par un emprunt sur 20 ans à 4% et devez le revendre 5 ans plus tard. Sur cette période, vous aurez déboursé – en plus des 300.000€ – 10% de la valeur du bien à l’achat (soit 30.000€) en frais d’entrée et 55.000€ de frais d’intérêt. En tant que propriétaire, vous avez des frais d’entretien et de taxes estimés à 0,5%/an de la valeur du bien soit 7500€. Au total, votre bien vous aura donc coûté 92.500€ en plus de son prix d’achat.
Si vous aviez loué ce même bien, il vous en aurait coûté 875€/m sur la base du rendement moyen brut de l’immobilier d’habitation à Paris (3,5%) soit 54.000€ en tout.
Compte tenu du fait que les prix de l’immobilier ont baissé de 4% pendant cette période, votre moins-value sera finalement de 54.000 – 92.500 – 4%*300.000 = -50.500€ ! Pendant toute cette durée, il aurait été donc beaucoup plus profitable de louer votre bien plutôt que de l’acheter.
Des durées qui varient fortement d’une ville à l’autre
La durée minimum de détention étant directement liée au rendement locatif (plus le rendement est élevé, moins l’achat est risqué), elle varie d’une ville à l’autre. Dans son édition de décembre 2015, le magazine Mieux Vivre Votre Argent calcule ainsi que pour rentabiliser un logement de 70m² à l’achat par rapport à la location, il faut le détenir pendant au moins 14 ans à Paris, 13 ans à Lyon, 9 ans à Bordeaux, 6 ans dans la région PACA et ~5 ans dans les grandes métropoles dynamiques (Toulouse, Strasbourg, Rennes, Nantes, …).
A l’inverse, il suffit d’1 an pour un bien situé au Havre ou à Brest ! Mais il y’a en contrepartie plus de risque à investir dans ces villes ou les prix sont plus fluctuants : dans l’immobilier comme dans tout actif, il y’a une corrélation étroite entre rendement et risque.
De bonnes raisons de quitter son logement
En résumé, acheter un bien immobilier suppose de le conserver suffisamment longtemps, de 5 à 15 ans pour une localisation correcte qui garantira que sa valeur est préservée à long terme.
Hors ce n’est pas toujours possible, notamment lorsque les enfants naissent/grandissent, lorsque que vous subissez un mariage/divorce ou une mutation professionnelle. Posséder sa résidence principale est d’ailleurs un frein important à la mobilité professionnelle.
A défaut de pouvoir le vendre, la bonne solution est donc de louer le bien que vous devez quitter mais il ne sera pas forcément adapté à la location et louer son bien peut être la source de bien des soucis, surtout quand ça se fait à distance.
Pour autant, se contenter de la location n’est pas la bonne solution non plus car louer ne permet pas de capitaliser les versements effectués : louer, c’est effectivement « jeter l’argent par les fenêtres ».
La solution à privilégier
La solution n’est donc pas d’acheter sa résidence principale mais d’investir en immobilier locatif (ce qui permet de capitaliser sur la durée) et de louer sa résidence principale (ce qui permet de rester libre).
Dans cette optique, votre achat doit être optimisé pour la location et pour cela, il existe une catégorie d’actif intéressante qui est l’immobilier d’entreprise. Cette classe d’actif est accessible aux particuliers via l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et permet d’obtenir des rendements de 5% net soit largement plus que l’immobilier d’habitation. De plus, elle permet de se libérer de tout effort de gestion et de répartir le risque : en effet, une part de SCPI correspond à un morceau des dizaines ou centaines d’immeubles détenus par la société. Les SCPI ont également l’avantage d’être plus liquides que l’immobilier d’habitation, la société de gestion s’engageant à racheter les parts à leur prix de retrait.
Pour que l’opération soit « blanche », il vous suffit de louer votre résidence principale à un loyer identique au loyer que vous versent vos SCPI. Comme les SCPI sont plus rentables que l’immobilier d’habitation, vous pourrez vous offrir un plus grand logement – à investissement égal – que si vous l’aviez acheté. C’est aussi un des avantages de ce montage qui offre le meilleur des deux mondes : la souplesse de la location et la force de l’investissement immobilier pour construire un patrimoine.
Quand sera venu le temps où vous souhaitez prendre racine à un endroit précis (à la retraite par exemple) il suffira de vendre vos parts de SCPI pour acheter, enfin, votre résidence principale.
Nicolas du blog Efficacité Familiale
Bonjour,
je sais que le sujet à la mode est les SCPI.
Mais il faut mettre l’ensemble des inconvénients dans la balance.
Les SCPI ont aussi des frais de souscription (entre 8 et 13% de la valeur de la part).
Si vous les achetez à crédit, les crédits sont peu facile à obtenir et les taux sont plus élevés! (avec un achat comptant, les foncières côtés me semblent plus intéressantes!)
Ensuite, vous omettez la fiscalité, les revenus des SCPI sont des revenus fonciers, donc taxé à TMI + 15,5%.
Si vous êtes dans la tranche à 14%, ça fait 29,5% des revenus fonciers qui partent en imposition. Dans la tranche à 45%, c’est 60% de ces revenus qui partent en impôts.
Pour finir, vous affirmez que les SCPI sont plus rentables que l’immobilier en direct.
C’est le cas pour l’immobilier parisien!
Mais pas franchement pour l’immobilier locatif bien pensé.
Les SCPI ne sont pas forcément la panacée, malgré que ce soit le placement à la mode!
Comme pour tout placement financier, il faut le faire en fonction de ses objectifs, de ses projets, et de sa sensibilité aux risques!
Merci pour ton commentaire David, ça permet de se faire un autre avis et de développer un peu plus le sujet (qui est tout de même super bien couvert par Nicolas).
Je suis d’accord avec toi : un placement financier doit être bien réfléchi, et c’est justement des articles comme celui de Nicolas, des commentaires comme le tien, qui permettent de se « creuser la tête » un peu ;) Merci encore à toi !
J’ai déjà fait une réponse partielle mais je reviens sur le problème d’imposition des loyers qui est un point interessant. En pratique la bonne approche est de neutraliser l’imposition des loyers par les intérêts d’emprunt c’est à dire financer le plus possible les SCPI par l’emprunt.
On peut aller plus loin en ayant recours à des montages plus élaborées (prêt infine par exemple) mais je pense que c’est une erreur d’être obsédé par les problèmes de fiscalité quand on est en couple avec des enfants mineurs car il est assez facile de réduire son taux d’imposition. En d’autre terme, il faut considérer la fiscalité au global sur le foyer et non investissement par investissement. Avis à discuter évidemment. Nicolas
@DAVID : bonjour David. Je ne suis pas trop d’accord sur le problème du prêt, il est assez facile de se faire financer via un courtier ou même via certains acteurs spécialisés comme Boursorama ou le crédit foncier. De plus, on peut se faire financer à 100% ce qui n’est pas forcément le cas pour de l’immobilier d’habitation où la banque demande au moins de financer les frais de notaire.
Je n’ai pas constaté de différence substantielle au niveau des taux mais il est possible qu’il y’ait effectivement quelques pouillèmes d’écart sur la base de l’estimation des risques que fait la banque qui finance. Là encore, le passage par un courtier s’impose pour avoir les meilleurs taux possibles d’autant que certaines banques ne financent que leur « SCPI maison ».
Enfin concernant les frais d’entrée, ils se situent à 10% ou moins, 13% c’est vraiment très cher.
La vraie faiblesse des SCPI par rapport à l’immobilier d’habitation est qu’elle plus étroitement corrélée à l’activité économique et que la valorisation de part est donc plus volatile. Cela étant, ce qui nous intéresse dans ce montage est que le loyer « craché » par les SCPI couvre le loyer de la résidence principale.
De toute façon, le montage peut tout à fait se faire avec un investissement en immobilier d’habitation mais en dehors du fait que le rendement est moins intéressant, ça génère plus d’effort et de risque en gestion. Pour ceux qui ont le temps c’est très bien mais efficacite-familiale.fr est plutôt focalisé sur les méthodes qui présentent le meilleur gain pour l’effort le plus minime possible.
Amicalement Nicolas
Nicolas,
as-tu toi-même ou bien des proches fais appel à des banques en ligne pour des emprunts immobiliers ? J’avais eu la question d’une lectrice, et c’est vrai que je me demandais si a priori les banques en ligne n’étaient pas plus exigeantes sur les conditions. Merci pour ton retour
Bonjour Marina
me concernant, je suis passé par un courtier en SCPI qui a monté le financement du projet (c’était à l’étranger mais en France il y’a Primaliance par exemple). J’estime que c’est la solution la plus simple et la plus efficace.
On peut toutefois aller soi même à la pèche au financement et là il y’a Boursorama qui a une politique assez active pour financer de l’immobilier classique ou des SCPI. A vérifier toutefois, mes informations sont peut être un peu datées. Nicolas
Bonjour,
pour avoir fait 3 prêt SCPI, je n’ai jamais eut des taux intéressants en crédit SCPI.
Là je suis en train de faire racheter les prêts, mais la banque rachetant demande un geste (une AV chez eux avec 60% de la valeur).
Et le taux de rachat compétitif, c’est uniquement, car je suis un très bon client de la banque (je migre tout chez eux depuis 1 an).
Pour obtenir les crédits, j’ai cherché durant près d’un an, et peu de CGPI sont capables de gérer la partie crédit.
En passant par un crédit, on limite certes l’impôts, par contre l’auto-financement n’étant pas possible (surtout qu’il devient compliqué d’avoir un crédit sur 20 ans), il faut tout les mois rajouter pour financer le crédit.
Pour l’autofinancement, un calcul simple : pour rembourser 100 de capital sur 20 ans, il faut rembourser 5 de capital annuellement.
Avec des SCPI distribuant entre 4 et 5%, le capital est à peine remboursé. Reste les intérêts, assurances et impôts à payer.
Au passage, avec ou sans enfants, quelques soit votre tranche d’imposition, les revenus du patrimoine doivent payer des prélèvements sociaux de 15,5%, donc à prendre en compte dans le rendement.
Pour les frais d’entrée, ils sont assez similaires aux frais notariés + frais d’agence dans l’immobilier en direct, donc rien d’inhabituel.
Pour boursorama, de souvenir, il ne finance pas les SCPI de rendement. (mais comme vous le dites, ça a changé depuis que j’avais regardé).
Sinon, oui, j’ai eut un crédit à boursorama, mais pas pour des SCPI. (et oui, ils sont plus exigeants, moins flexible, …)
Sinon, j’ai investi en SCPI.
Mais pour investir du capital, les foncières côtés me semblent plus adaptés.
Après, comme tout, c’est un support, trop à la mode car avec une rentabilité élevé en ce moment, pas adapté à tout les profils, ni pour tout les investisseurs!
Bonjour,
Il aurait été intéressant de comparer avec les taux actuels des prêts immobiliers. J’ai réussi à avoir un taux de 1,20% sur 15 ans pour mon achat d’appartement (soit ~1000€ d’intérêts/an).
Il est vrai qu’il y a quelques années les intérêts étaient plus élevés donc c’était à prendre en compte, mais aujourd’hui je ne suis pas sûre que ça soit le cas. Je pense que les taux bas doivent jouer dans la balance :)
Les taux d’intérêts certes mais aussi je suppose le marché immobilier : est-ce que le marché des SCPI est lié aux mêmes fluctuations que l’immobilier résidentiel ? ESt-ce qu’il y a des moments où investir dans le résidentiel est plus rentable que d’investir dans l’immobilier d’entreprise ?
JE me répète : ce qui est important quand on veut investir (et je parle là d’investissement, pas seulement d’épargne) c’est de bien savoir ce que l’on veut comme rentabilité, quels risques nous sommes prêts à prendre et connaitre les différentes alternatives. Investisseur, c’est un métier ;)
@Marina,
les SCPI de rendement sont principalement investis en immobilier d’entreprise (bureau et commerce).
Elles sont davantages en lien avec les fluctuations de l’économie que l’immobilier résidentiel.
Les SCPI fiscales sont investis en résidentiel.
Je penses que cela dépend de beaucoup plus de choses et de la vie personnelle , pour ma part je vis en Corse et dans la ville ou je réside , bord de mer ville touristique les loyers sont très elevés ainsi que les achats je vous dirais …. J’ai eu l ‘opportunité de bénéficier d ‘un programme pour les « locaux , avec certes obligation d’y résider 10 ans avant revente ou loc ( sauf cas particulier divorce , mutation ….) ce qui permet pour 720 euros ( taxe fonciere et charges de copro incluses ) de bénéficier d’un T3 en accession à la propriété , alors que pour 600 euros j’avais un T2 dont le loyer et les charges augmentaient d ‘année en année . Vivant seule le T3 me permettra quand même d ‘acceuillir un enfant sans démenager , et avec une rénegociation de mon emprunt j ‘ai déja gagné 21 mois sur une durée de 25 ans et une nouvelle renégociation est en cours qui me permettra si elle est accepté de gagner encore 53 mois . Je penses que dans cette situation la je ne suis pas forcément perdante .
Je réagis au billet de Nicolas et aussi au message de David.
@David, vous dites les SCPI sont les placements à la mode, quand j’ai commencé ma carrière professionnelle (il y a 20 ans), je proposais déjà des SCPI à mes clients. La pierre a toujours été un bon investissement. J’ai commencé ma carrière comme conseillère financière maintenant je suis administrative donc désolé si mes informations sont un peu datées.
Par contre je suis d’accord avec Nicolas, il ne sert à rien d’acheter sa résidence principale très jeune. Attendre 35-40 ans me parait plus raisonnable. Vous avez normalement construit votre famille, Les enfants commencent à être grand, normalement vous avez un travail fixe depuis environ 10ans (pour les quadras), vous avez pu vous constituer une épargne et vous savez négocier. Il ne faut pas hésiter à négocier, les prix de l’immobilier sont encore beaucoup trop élevés pour la qualité des biens mis sur le marché (rénovation bas de gamme – PVC donc dérivé de produit pétrolier, mauvaise isolation…). Ceux-ci valent parfois le double de leur valeur réelle.
Contrairement à Nicolas qui parlent de période dorée pour la décennie 1998-2008, je parle moi de décennie noire pour l’immobilier. Ce fut une catastrophe pour les primo accédant qui ont du lourdement s’endetter pour acheter. Pendant les années – 1990, 1998 – ou les prix de l’immobilier correspondaient aux salaires, un crédit se faisait sur 15 ans aujourd’hui au moins 25 ans. Cherchez l’erreur.
Nicolas nous dit que les prix ont lourdement chuté depuis 8 ans. Ou ça ? Je suis intéressée ! J’habite ce que l’on appelle une ville dynamique : Strasbourg, les prix n’ont absolument pas chuté mais restent stables et encore bien trop cher pour les primo-accédant. Même dans ma petite ville natale située en plein coeur de la France : Bourges, les prix restent stables et trop cher pour la ville.
Il n’y aura pas de vrai baisse des prix de l’immobilier tant que les taux d’intérêt des crédits immobilier seront maintenus trop bas.
Bref, acheter sa résidence principale est une décision qui doit être mûrement réfléchie, qui nécessite une épargne de départ, environ 15 à 25% du prix que vous souhaitez mettre.
Je me suis un peu éloignée du sujet initiale, j’en suis navrée.
@Sandra,
pour les SCPI, je confirme que c’est à la mode.
Ce placement est évoqués dans tout les supports, alors qu’il y a encore 3 ans, c’était un placement relativement confidentiel.
Pour la RP, l’age n’est pas le critère important, par contre acheter une RP adapté et évolutive est conseillé.
Typiquement, nous allons isoler le plancher entre le 1er et le 2nd.
Ainsi en cas de non utilisation, nous pourrons limiter l’impact du chauffage et conserver un RDC agréable à vivre. (le RDC a 2 chambre, donc suffisant pour le quotidien en couple).
Par contre, clairement, mon 1er choix de RP était une erreur!
Sinon pour la baisse, elle est effective un peu partout.
Ma RP a été revendu avec un -15% (à 25 minutes de RER de Paris), celle d’un collègue est actuellement à -25% et ne se vend pas).
Là où j’ai acheté, pareil, le bien à plus de 120k, acheté 90, ça fait une baisse quand même.
Bonjour Sandra
désolé de répondre aussi tard à votre post, j’étais en déplacement. Concernant l’évolution des prix de l’immobilier en France, il est clair que la chute de 2008 à 2015 (puisque 2016 est plutôt une année de reprise) ne se compare pas à ce qui a été constaté en Espagne ou aux USA pour ne citer que ces deux pays. En France, les prix ont été plutôt résilients et la chute a principalement concerné les résidences secondaires qui, pour le coup, ont pris un gros coup de bambou (jusqu’à -30% dans certaines régions). Voir par exemple l’article http://argent.boursier.com/immobilier/actualites/residences-secondaires-un-marche-loin-detre-homogene-3288.html.
Cette résilience est directement reliée à la politique de taux bas qui a permis de resolvabiliser des acquéreurs qui étaient sorti du marché et qui a permis de maintenir le marché de la RP malgré un contexte économique déprimé.
Très intéressant, merci pour cet article !
Super article. Avec mon mari, nous nous sommes posés cette même question. Nous avons commencé à investir en tant que locataire, puis tout revendu pour acheter notre résidence principale. Et finalement nous avons revendu pour redevenir locataire et réinvestir.
Notre parcours du combattant avec chiffres à la clé dans cet article :
http://nouveautournant.fr/devenir-jeune-proprietaire-ou-rester-vieux-locataire.html