Investir dans l’immobilier : conseils de pro

Investir da

Quand je serai grande, je posséderai un empire immobilier… mouais, bon, je rêve un peu je sais. Cependant, l’investissement locatif m’a toujours attiré, mais je n’ai jamais « eu les moyens » de sauter le pas. Et puis, cela n’était pas dans ma culture familiale (je vous renvoie là sur cet article au sujet des croyances  que nous entretenons au sujet de l’argent).

Si cet investissement m’attire, ça n’est pas sans raisons. Je veux être responsable de mon avenir financier. J’observe les débats et réformes sans fin du régime de financement des retraites, et j’en viens à la conclusion suivante : si je veux conserver mon niveau de vie actuel, je dois prendre les devants et ne pas trop compter sur l’Etat pour me financer. Encore plus depuis que je suis entrepreneure.

Pourquoi l’immobilier ou pas l’assurance-vie ou la bourse ? Parce qu’il me paraît plus sécure d’investir dans du concret, revendable… mais c’est là mon avis, mes croyances.

Et comme je n’y connais absolument rien en investissement locatif, j’ai demandé à Laure Prost, du cabinet de gestion de patrimoine LP Patrimoine, si elle pouvait répondre à quelques questions, pour nous éclairer un peu.

Par quoi commencer quand on veut acheter un bien immobilier pour le mettre en location ? J’imagine le montage financier ? Y a t il des étapes clés à respecter ?

La première étape selon moi c’est de vérifier sa capacité d’emprunt. Car c’est cela qui va déterminer la faisabilité du projet et l’envergure de celui-ci !

La seconde étape serait de se  fixer un objectif précis. On sait qu’avec un objectif bien défini une bonne partie des choses est déjà faite ! 😉 Effectivement chercher un studio dans une grande ville n’est pas la même chose que de chercher une maison… Plus on est précis sur ce que l’on souhaite mieux c’est et cela évite aussi de se laisser tenter par des biens « attrape-nigauds » qui semblent avoir tous les critères séduisants au premier coup d’œil mais qui à l’étude n’ont rien d’attractif !

La troisième étape c’est la recherche de biens. Mon conseil est de se faire accompagner par un professionnel, de préférence un chasseur d’appartements qui est là pour défendre les intérêts de l’acheteur et non du vendeur comme l’agent immobilier. Personnellement, bien que j’ai ma propre carte de Transaction Immobilière pour acheter/vendre de l’immobilier en tant que professionnelle, j’ai fait appel à un chasseur d’appartements pour mon premier investissement locatif !

Je sais que dans l’immobilier, le plus important c est l emplacement. Vaut il mieux acheter près de chez soi ou privilégier la rentabilité même si c est à 200km ?

Effectivement l’emplacement est primordial ! En dehors du prix, c’est ce qui fera qu’un investissement est réussi ou non !

Quant au fait d’acheter proche de chez soi ou dans une zone attractive, difficile de répondre. Cela dépend déjà de l’endroit où l’on habite ! Si l’on habite en Auvergne, investir à côté de chez soi sera plus difficile que si l’on habite en région lyonnaise ! A mon sens, il faut toujours privilégier l’attractivité, investir dans un secteur où il y a une forte demande locative. Ce point est à mon sens plus important que la rentabilité à proprement parler car selon les méthodes de calculs on obtient des rentabilités complètement différentes ! Le vendeur utilisera toujours la plus séduisante pour vous convaincre bien sûr ! Mon conseil serait de se positionner sur un bien qui a une rentabilité « correcte » voire qui s’autofinance en location nue. La location meublée, saisonnière ou colocation doivent selon moi être des leviers d’optimisation et non représenter la rentabilité à part entière. Attention aux fausses bonnes affaires, aux prix bas qui sont parfois malgré tout trop cher par rapport au marché…

Comment choisir entre une place de parking, un appart, une maison… ?

Cela dépend du budget disponible pour l’opération.

Mais aussi de sa conviction personnelle, du niveau d’implication souhaitée (louer un parking ne demande peu de gestion contrairement à un appart ou une maison).

Mon conseil est de commencer par un « petit investissement » qui nous rassure et d’avancer progressivement. Investir ne doit pas être une cause de souci supplémentaire, la vie est déjà bien assez compliquée parfois !

Est ce que tout le monde peut investir, quelque soit ses revenus ? Faut il absolument avoir de l apport ?

On peut investir dès que l’on a des revenus stables (CDI, CDD longue durée, entreprise de + de 3 ans idéalement) et que la banque finance !

On peut tout à fait investir sans apport mais pas sans trésorerie ! Par là, je veux dire que si la personne n’a pas quelques milliers d’euros d’épargne devant elle pour faire face aux imprévus de la vie, il est risquée pour elle de se lancer dans l’immobilier !

Comment est ce que toi tu peux nous aider en tant que conseiller financier ?

Je peux aider en tant que conseillère en gestion de patrimoine et coach à oser sauter le pas de l’investissement immobilier en toute sérénité par mon accompagnement qui peut être plus ou moins complet selon les besoins de la personne :

  • bilan patrimonial, calcul capacité d’emprunt
  • mise en place d’une stratégie
  • recherche du bien immobilier en partenariat avec des professionnels locaux
  • montage du dossier de financement et négociation
  • suivi de l’opération
  • assistance pour les déclarations fiscales

Je peux autant proposer un accompagnement sur plusieurs mois avec un forfait d’honoraires qui englobe tous les services que proposer une séance de coaching d’une heure pour travailler sur un point précis. Mon souhait est de pouvoir accompagner toute personne motivée et honnête quelque soit son budget car selon moi le conseils ne doit pas être réservé uniquement aux personnes riches !

Je vais proposer dès Juillet une formation spéciale sur le financement pour aider les personnes à obtenir facilement leur prêt immobilier (pour être informé, s’inscrire gratuitement ici).

Je vais proposer également une revue trimestrielle avec des conseils précis et facilement applicables (plus d’infos ici)

Vous pouvez aussi retrouver Laure sur ses pages Facebook LP Conseils et Patrimoine et Mes Finances et Moi, ainsi que sur sa chaîne Youtube.

 

2 réflexions sur “Investir dans l’immobilier : conseils de pro

  1. David dit :

    Bonjour,
    je trouve les conseils plutôt censés.
    Toujours avoir de l’épargne de côté, car les frais sont difficilement négociable.
    Un exemple dans un des logements qu’on possède : le chauffe eau a rendu l’ame.
    Chauffe eau horizontal : 300€ chez le seul marchand qui en a.
    Donc chauffe eau changé, nouveau locataire en place.
    CAF qui prend en charge (avec attestation et tout), donc on met le loyer en corrélation.
    Sauf que le premier versement de la CAF c’est 8 mois plus tard, à 300€ de prise en charge, ça fait un trou dans la trésorerie.
    (et la blague de la CAF, c’est un classique, là on a encore refait 6 mois de délai)

    Par contre, concrètement, je suis un peu revenu de l’investissement immobilier, c’est quand même du temps à consacrer, à entretenir les logements, gérer la paperasse, l’administratif, etc, et ce sans compter les risques (d’impayés, de départ sans prévenir, …)

    Au choix, je suis plus serein en bourse, car si besoin, je peux récupérer mes fonds en 24h!
    Et les risques qu’une grande entreprise internationale disparaisse du jour au lendemain sont quand même plus limité que pour un locataire lambda.

    Sinon, en ce moment, j’essaye de réorienter mes investissements dans la pierre papier.
    C’est un poil moins rentable (4% net avant impôts en ce moment), mais mis face au temps de gestion c’est beaucoup plus intéressant!

    Bon courage à tout les futurs investisseurs!

  2. Julien dit :

    Merci pour cet article qui, effectivement, fait sens. Investir dans l’immobilier fait souvent peur ou rebute, car des tonnes de croyances existent (à commencer par celle de se dire que ce n’est pas pour nous, que nous n’avons pas les moyens).

    Pourtant, comme tu le dis si bien, n’importe qui avec un CDI (même avec un CDD ou en interim, mais c’est plus dur à obtenir) et un peu d’épargne de côté peut acheter un appartement et le mettre en location.

    Je te rejoins complètement sur la retraite de l’Etat qui, à mon sens, va disparaître dans le pire des cas et va devenir un complément de revenus dans le meilleur des cas, d’ici quinze à vingt ans. Donc, autant se faire soi-même sa retraite : c’est plus sûr et pas besoin d’attendre d’avoir 65 ans pour la toucher :)

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